167- بحث تطبيقي عن (السرقفلية) (حق الخلو) : انواعها ماهيتها واحكامها

الثلاثاء 8 جمادى الاخرة 1438هـ

 

بسم الله الرحمن الرحيم

الحمد لله رب العالمين، والصلاة والسلام على محمد وآله الطيبين الطاهرين سيما خليفة الله في الأرضين، واللعنة الدائمة على أعدائهم أجمعين، ولا حول ولا قوة إلا بالله العلي العظيم

(167)

 

بحث تطبيقي: السرقفلية:

 

مضى شطر وافر من البحث عن الحقوق من حيث قابليتها للنقل أو الانتقال أو الإسقاط ومن حيث صحة وقوعها ثمناً أو مثمناً، وبقي شطراً آخر منه، وسنتوقف الآن لبحث مصداق من مصاديق الحقوق كثيرة الابتلاء، كبحث تطبيقي لما مضى كي تكون الثمرة عملية – نظرية ولموضوعيته أيضاً، وهو بحث (السرقفلية) في ضمن العناوين التالية:

الغرض والغاية والفوائد التي يتوخاها العرف والناس منها إذ به تتضح ماهيتها وحقيقتها وحكمها أيضاً ولو في الجملة، وماهيتها وحقيقتها، أنواعها وأنواع التعاقد فيها، وما ليس منها مما سمي بها خطأً أو مجازاً، مع الإشارة لبعض أحكامها من تعلق الخمس بها وكونها تورث أو لا؟ بالمقدار الذي يرتبط بصميم ما عقد له هذا المبحث.

الاسم والتعريف: للسرقفلية تسميات عديدة في الأعراف المختلفة وهي: الخلو، بدل الخلو، خلو الرجل، نقل قدم، والفروغية ووجه التسمية واضح.

وهي – حسب بعض صورها – أن يستأجر شخص([1]) مكاناً (كالدكان والبستان) من مالكه (أو من يملك أمره كالولي والوكيل) مقابل أجرة معينة كل شهر كمليون دينار مثلاً ومبلغ مقطوع من المال كمأتي مليون دينار يدفع مقدماً وهو المسمى بالسرقفلية.

 

الأغراض والأهداف:

 

والأسباب الباعثة لبذل هذا المبلغ المقطوع الكبير مقدماً متعددة:

أما من طرف المستأجر، فهي:

1- تارة يبذله له أي المستأجر للمالك المؤجر لتكون له أولوية حق تجديد عقد الإيجار عند انتهاء مدته المحدودة في العقد فلا يحق للمؤجر أن يخرجه عند انتهاء مدة الإجارة بل عليه أن يجدد له العقد.

2- وتارة يبذله له مقابل أن لا يزيد عليه مبلغ الإجارة وإن زادت أجرة أمثالها في السوق.

3- وتارة يبذله له كي يكون له – أي للمستأجر – الحق في تأجير هذا المحل([2]) بعد انتهاء مدة إجارته من مالكه، أو في الأثناء، بنفس المبلغ أو الأكثر([3]).

4- وقد يجمع بين اثنين من تلك الثلاثة أو بينها جميعاً.

وأما من طرف المالك، فانه يقدم على تخفيف قيمة الإجارة (في إحدى الصور) (كما لو كان قيمة إيجار هذا المحل شهرياً مليون فيأخذ مأتي ألف فقط) ويعوضه بأخذ مبلغ مقطوع (كمأتي مليون مثلاً دفعة واحدة في البداية) نظراً إلى حاجته إليه (لإجراء عملية جراحية أو لشراء منزل أو أنه يحتاجه كرأسمال لتجارة أو شبه ذلك).

ثم أن العرف يلاحظون التناسب بين ما خُفِض من قيمة الإجارة وبين مدتها من جهة وبين المبلغ المقطوع (المسمى بالسرقفلية) فكلما خفضت قيمة الإيجار زاد مبلغ السرقفلية.

وهناك من أنواع السرقفلية ما لا يخفض فيه قيمة الايجار بل يأخذه كاملاً مع مبلغ مقطوع بإزاء إحدى الأهداف الماضية.

 

صورتان ليست من السرقفلية

 

وهناك ما يسميه البعض سرقفلية لكنه خطأ أو مجاز فليست لها أحكامها:

الأولى: أن يدفع المالك المؤجر مبلغاً مقطوعاً من المال (كمائة مليون) مثلاً للمستأجر – من غير إتفاق مسبق بينهما – ليتنازل له عن بقية مدة الإجارة كما لو آجره لمدة خمس سنين ثم احتاج المالك في السنة الثانية مثلاً المكان لنفسه مثلاً أو أنه ندم على إيجاره له فيسترضي المستأجر بالخروج لقاء مبلغ من المال، وهذه مصالحة لا إشكال في صحتها وشرعيتها، ويمكن تخريجها بصور أخرى ككونها هبة معوضة مثلاً ولكنها ليست سرقفلية.

الثانية: أن يعصي المستأجر بعد انتهاء مدة إجارته فلا يخرج من المحل إلا بأن يدفع له المالك مبلغاً مقطوعاً من المال (يسميه غلطاً بالسرقفلية) رغم عدم وجود اتفاق مسبق بينهما، وهذا مما لا شك في حرمته فانه (أكل للمال بالباطل) وقد قال تعالى: (لا تَأْكُلُوا أَمْوَالَكُمْ بَيْنَكُمْ بِالْبَاطِلِ)([4]) كما أنه مخالف لمقتضى المؤمنون عند شروطهم إذ مقتضى عقد الإجارة هو أن يخرج بعد خمس سنين عند انتهاء مدة الإجارة. وقد فصل البعض بين صورتين ههنا وسيأتي.

ولا يجدي تبرير البعض لصحة عصيانه وعدم خروجه، بأنه – المستأجر - حصل على وجاهة في هذا المحل وأن الزبائن اعتادوا عليه فلو أخرج منه خسرهم وربحهم صاحب المحل؛ لوضوح أنه لم يشترط على المالك ذلك ولو شاء لاشترط من قبل حين العقد، على أنه ينقض بما لو سبب استئجاره للمحل نفرة الناس من المنطقة أو المحل خاصة لسوء سمعته وتعامله، فهل يلتزم من دافع عنه بأن عليه أن يدفع لصاحب المحل مبلغاً قبل خروجه أو بعد انتهاء مدته إذ قد أضره بزهد الناس في التردد على هذه المنطقة أو المحل؟

 

ماهية السرقفلية وأنواع عقدها

 

ويمكن تخريج السرقفلية بصور قد تبلغ العشرة بعضها محرم وبعضها محلل بلا كلام وبعضها مورد بحث وأخذ ورد:

أولاً: أن تكون شرطاً في ضمن عقد الإجارة، بأن يؤجره الدكان لمدة كذا بأجرة كذا شهرياً بشرط أن يبذل له مبلغاً مقطوعاً قدره كذا مقدماً فتكون السرقفلية شرطاً في ضمن العقد، وهذا جائز لا غبار عليه إذ "فَإِنَّ الْمُسْلِمِينَ عِنْدَ شُرُوطِهِمْ إِلَّا شَرْطاً حَرَّمَ حَلَالًا أَوْ أَحَلَّ حَرَاماً"([5]).

ثانياً: أن تكون إجارة وجعالة أي تكون عقدين في عقد: فالإجارة هي المعهودة ومعها يجعل المستأجر للمالك مبلغاً مقطوعاً.

وسيأتي انه يغتفر في الجعالة ما لا يغتفر في الإجارة من المجهولية، كما سيأتي – في محله – الكلام عن معنى قوله (عليه السلام): "نَهَى رَسُولُ اللَّهِ (صلى الله عليه وآله) عَنْ سَلَفٍ وَبَيْعٍ وَعَنْ بَيْعَيْنِ فِي بَيْعٍ"([6]) وأن محتملاته خمسة لكنها جميعاً لا تنطبق على المقام إذ المقام عقدان هما إجارة وجعالة لا بيعان وهو ظاهر.

ثالثاً: أن يكون عقداً مستأنفاً، بناء على شمول (أَوْفُوا بِالْعُقُودِ)([7]) للعقود المستأنفة وهذا لا إشكال فيه أيضاً.

رابعاً: أن يكون صلحاً ومصالحة بأن يصالحه على أن ينتفع من محله كذا سنة مقابل مبلغ شهري معين ومبلغ مقطوع مقدّم، والمشهور أن الصلح عقد قسيم لكافة العقود يغتفر فيه ما لا يغتفر في غيره، لكن الشيخ الطوسي ذهب إلى أن الصلح في مورد كل عقد هو هو فالصلح الذي أفاد فائدة الإجارة إجارة وما أفاد فائدة الهبة المعوضة هبة معوضة وهكذا. وللبحث صلة بإذن الله تعالى.

وصلى الله على محمد وآله الطاهرين

=====================

 

قال الإمام علي (عليه السلام): "انْتَظَرُوا الْفَرَجَ وَلَا تَيْأَسُوا مِنْ رَوْحِ اللَّهِ، فَإِنَّ أَحَبَّ الْأَعْمَالِ إِلَى اللَّهِ عَزَّ وَجَلَّ انْتِظَارُ الْفَرَجِ"

الخصال: ج2 ص616.

................................................

 

([1]) أو جهة بناء على المختار من صلاحيتها للتعاقد.

([2]) أي عن نفسه ولنفسه.

([3]) سيأتي تفصيل حول إجارة المستَأجِر بأكثر مما استأجره في البيت والدكان والدار وأمور أخرى.

([4]) سورة النساء: آية 29.

([5]) الشيخ الطوسي، التهذيب، دار الكتب الإسلامية، طهران، عدد الأجزاء 10، ج7 ص467.

([6]) الشيخ الطوسي، التهذيب، دار الكتب الإسلامية، طهران، عدد الأجزاء 10، ج7 ص230.

([7]) سورة المائدة: آية 1.