171- الجواب الثاني: السرقفلية امر اعتباري قائم بنفسه وليس حق الايجار متفرعاً على حق المالك مع اشكالات واجوبة ـ او يقال: للسرقفلية انواع اخرى فاشكاله اخص من المدعى ـ ومنها بيع المسقفات ـ ومنها: انها بيع للدكان كله ـ المناقشة

الثلاثاء 15 جمادى الاخرة 1438هـ

 

بسم الله الرحمن الرحيم

الحمد لله رب العالمين، والصلاة والسلام على محمد وآله الطيبين الطاهرين سيما خليفة الله في الأرضين، واللعنة الدائمة على أعدائهم أجمعين، ولا حول ولا قوة إلا بالله العلي العظيم

(171)

 

الجواب الثاني: حق الإيجار قائم بالعين، فينتقل لمن هي بيده

 

الجواب الثاني عن القول بانه لا يُعلم قابلية السلطنة على الإيجار للنقل والانتقال، هو ما نُقل عن بعض الأساطين من (بأنّ حقّ الإيجار- الذي صار حقّاً للمستأجر - ممّا له ماليّة في اعتبار العقلاء([1])، وهو قائم بالعين، ويقابل بالعوض، كنفس العين المستأجرة من حيث منافعها، فتكون المعاملة من سنخ البيع، وتشملها العمومات من غير قصور، وليس هناك ما يصلح للمانعيّة، سوى توهّم أنّه أكل للمال بالباطل، وقد عرفت بالتقريب المذكور وهنه، فالحكم بالصحّة واقع في محلّه بلا ريب)([2]).

 

الرد: 1- ليس حق الخلو مساوياً لحق الإيجار

 

ولكن قد يورد عليه أولاً: بأن تفسير حق السرقفلية بحق الإيجار ليس دقيقاً، غاية الأمر أنه متضمن له وأنه جزؤه – كما سيأتي -.

 

2- حق الإيجار معنى إضافي قائم بالمالك وبالعين

 

وثانياً: بأن حق الإيجار من المعاني الإضافية ذات الطرفين فهو قائم بالعين من جهة وهو قائم بالمالك من جهة أخرى إذ حق الإيجار يعني (حق المالك في إيجار هذا الدكان مثلاً، أي في إيجار مملوكه) فهو قائم بالمالك وبالملك معاً ولم يكن الإشكال من جهة قيامه بالعين ليقال بأن العين هي هي وهي في يد المالك وفي يد المستأجر فهي واحدة في الصورتين والحق قائم بها على كل حال فله حق الإيجار، بل من جهة أنه قائم من جهةٍ بالمالك ولا يعلم قابليته للانتقال والنقل منه إلى المستأجر غير المالك.

ولعل هذا الجواب أولى من جواب السيد الروحاني على هذا الوجه بقوله: (إذا عرفت هذه المقدّمة، تعرف أنّ أخذ المال بإزاء إعطاء المالك حقّ الايجار للمستأجر، لا يصحّ؛ إذ لا يظهر من دليله كونه من الحقوق القابلة للانتقال، و بناء العرف عليه في هذا الزمان لا يجدي، فالحقّ عدم تماميّة هذا الوجه)([3]).

 

الجواب الثالث: حق الخلو ذو وجود اعتباري مستقل مركب من حق الإيجار وغيره

 

الجواب الثالث: وهو تطوير للجواب الثاني بما يسلم معه عن الإشكالين بل وثالثها أيضاً، وهو أن يقال: بأن حق الخلو اعتبار عقلائي أو فقل له وجود اعتباري مستقل وهو ذلك المرتكز في أذهان الناس المركب اعتباراً من مجموع استئجار الشخص لدكان مثلاً من مالكه لقاء مبلغ مقطوع كبير ومبلغ مقسط شهرياً صغير مع أن (أو على أن، وهما وجهان) يكون للمستأجر أن يؤجر المكان بعد انتهاء مدة الإجارة لمن شاء بنفس مبلغ الإجارة الشهري السابق وأن يأخذ من المستأجر الجديد مبلغاً مقطوعاً كبيراً، فهذا المجموع (ببعض الاختلاف في بعض الصور الأخرى) هو المسمى بحق الخلو وليس حق الإيجار للغير فقط فانه بمفرده لا يسمى السرقفلية.

 

الرد: المركب مما لا تعلم قابليته للنقل، لا تعلم قابليته له

 

لا يقال: إن النتيجة تتبع أخس المقدمات والكل المركب من أجزاء بعضها – فرضاً – غير مقدر غير مقدور كما أن الكل المركب من أجزاء بعضها مجهول مجهول، ففرض ترّكب حق الخلو من جملة أمور أحدها حق الإيجار لا يدفع إشكال أن حق الإيجار لا يعلم قابليته للنقل؛ إذ إذا لم تعلم قابلية حق الإيجار للنقل فانه حينئذٍ لا تعلم قابلية المركب منه ومن غيره للنقل؛ لوضوح أن ما لا يعلم صحة انتقال بعضه لا يعلم صحة انتقال كله بما هو كل مركب منه ومن غيره؛ للارتباطية ولفرض الكلية والجزئية.

إذ يقال: يمكن الجواب بأحد وجهين:

 

الجواب: 1- حق الإيجار في المركب مغاير لحق إيجار المالك

 

الأول: أن حق الإيجار، الذي تركب منه حق الخلو، ليس هو نفس حق الإيجار القائم بالمالك ليقال بأنه يُجهل صحة نقله فيجهل – تبعاً لذلك - صحة نقل الكل، بل هو حق جديد مستأنف مستند إلى بناء العقلاء مستقلاً في مثل هذه المعاملة، اي أن العقلاء أو العرف بنوا على أن معاملةً من هذا القبيل (السرقفلية) لو جرت فانهم سيعتبرون للمستأجر حق الإيجار (لا منتقلاً من البائع إليه، بل مستقلاً) وحيث أن الاعتبار خفيف المؤونة لم يتوقف ذلك إلا على اعتبارهم ولا حاجة بعدئذٍ إلا إلى قاعدة الإمضاء الكافي فيها عدم الردع بل والممضى ذلك بالعمومات.

نعم يبقى الكلام في أن (عقد الخلو) في الخارج هل هو كذلك أم لا فلا بد من تتبع ارتكازات المتعاملين بالسرقفلية، على أن نفي ذلك في بعضها لا يصلح دليلاً للنفي المطلق لما سبق وسيأتي من أنها أنواع مختلفة فقد يكون نوع منها كذلك، على أنه لو لم يكن فموطن البحث الفقهي هو أنه، بنحو القضية الشرطية، لو كان ذلك كذلك لصح.

 

2- حق الإيجار ينتقل بانتقال محله

 

الثاني: أن يقال: أن حق الإيجار وإن لم يكن حقاً آخر بل كان هو القائم بالبائع ويراد نقله للمستأجر إلا أنه إنما يلزم محذور التركب من أجزاء بعضها مجهولٌ صحةُ انتقالِهِ لو قلنا بأن حق الإيجار جزء دون ما لو قلنا بأنه لازم أو أثر وان الخلو حقيقة اعتبارية مركبة لازمها حق الإيجار للمستأجر.

وفيه: أن ما يشك في صلاحيته للنقل والانتقال لا يفرق فيه بين أن ينقل بنفسه أو في ضمن مركب أو أن ينقل محله ليكون هو أثراً له. فتأمل

 

الجواب الرابع: السرقفلية بيع محض

 

الجواب الرابع: أن يقال بما ذهب إليه قضاة بعض المحاكم من (ذهبت محكمة تمييز العراق إلى أن السرقفلية تعد بيعاً للمحل التجاري وموقعه ومزاياه الأخرى، وجرى العرف على التعامل بها ولا تعد مخالفة للنظام العام وقانون إيجار العقار)([4]).

 

مناقشة وتصحيح

 

وهذا وجه جديد([5]) لم نر من ذكره، والظاهر أن المتداول من حق الخلو غير ذلك، ولكن لو فرض تراضي المتعاقدين بذلك فتسميته بحق الخلو مجاز أو توّسع، ولكن عمدة الإشكال حينئذٍ هو أنه لو كان بيعاً وكان الثمن مجزّءأ إلى معجل هو المبلغ المقطوع الكبير (كمائة مليون دفعة واحدة) ومؤجل هو الأقساط الشهرية (كمائة ألف كل شهر) للزم مجهولية الثمن (العوض) إذا لم تحدد مدة ذلك وكان البناء على أن هذا الحق الشهري مستمر للبائع مهما بقي في يد المستأجر الأول أو تعاقبت أيادي المستأجرين الذين يدفع أحدهم للآخر الدكان بنحو السرقفلية.

ولا يكفي لدفع مشكلة المجهولية معلومية بعض الثمن المعجل إذ العوض هو المجموع وهو مجهول، فلا بد لتصحيح ذلك إما بأن يجعل([6]) جعالة أو يكون العقد صلحاً أو عقداً مستأنفاً أو يجعل الثمن هو المعجل ويشترط في ضمنه الأقساط الشهرية المؤجلة بدعوى أن مجهوليتها لا تسري إلى الثمن أو أن فساد الشرط لا يستلزم فساد المشروط لأنه التزام في التزام فيرجع إلى أجرة المثل حينئذٍ فتأمل.

 

الجواب الخامس: (الخلو) بيع للمسقفات وإيجار للأرض

 

الجواب الخامس: أن يقال بأن السرقفلية هو في واقعها بيع للمسقفات (أي البناء وشبهه) وإيجار للأرض فهو مركب من عقدين: إجارة وبيع فيكون للمستأجر حق الإيجار لأنه مالك للمسقفات.

 

المناقشة

 

لكنه يرد عليه – أنه وإن أمكنت هذه الصورة في حد نفسها – إلا أن لازم ذلك أن يكون القسط الشهري الذي يأخذه المستأجر القديم من الجديد موزعاً بينه (باعتبار مالك المسقفات) وبين المالك الأصلي (باعتباره مالك الأرض) وليس كذلك العرف الجاري، نعم لو فعلوا لما ورد إشكال من هذه الجهة، بل وكذلك ينبغي أن يكون حال المبلغ المقطوع المقدّم أي مقسماً عليها (المالك والمستأجر القديم) إذا أخذه من المستأجر الجديد إلا أن يجعله – بالتراضي – لقاء المسقفات فقط. وللبحث صلة.

وصلى الله على محمد وآله الطاهرين

====================

 

قال الإمام الصادق (عليه السلام): "الْعَبْدُ الْمُؤْمِنُ إِذَا أَذْنَبَ ذَنْباً أَجَّلَهُ اللَّهُ سَبْعَ سَاعَاتٍ، فَإِنِ اسْتَغْفَرَ اللَّهَ لَمْ يُكْتَبْ عَلَيْهِ شَيْ‏ءٌ، وَإِنْ مَضَتِ السَّاعَاتُ وَلَمْ يَسْتَغْفِرْ كُتِبَتْ عَلَيْهِ سَيِّئَةٌ؛ وَإِنَّ الْمُؤْمِنَ لَيُذَكَّرُ ذَنْبَهُ بَعْدَ عِشْرِينَ سَنَةً حَتَّى يَسْتَغْفِرَ رَبَّهُ فَيَغْفِرَ لَهُ وَإِنَّ الْكَافِرَ لَيَنْسَاهُ مِنْ سَاعَتِهِ"

الكافي: ج2 ص437.

............................................

 

([1]) وفي النسخة الموجودة في مكتبة الشيعة (المسائل المستحدثة) (وقد يقال كما عن بعض المعاصرين: بأن حق الإيجار من الحقوق التي صارت للجهة المشار إليها مما له مالية في اعتبار العقلاء وهو قائم بالعين...) ولا فرق في المطلب بين التعبيرين أو النسختين.

([2]) السيد محمد صادق الروحاني، المسائل المستحدثة، ص34.

([3]) المصدر.

([4]) قرار رقم 1377/ح/1965 صدر في 26/2/1966 مجلة ديوان التدوين القانوني يصدرها ديوان التدوين في وزارة العدل، مطبعة الحكومة، بغداد، العدد الأول، السنة الخامسة، 1966، ص326.

([5]) ان أريد به ظاهره من بيع المحل بناءً وأرضاً كما هو ظاهر هكذا عبارة (باع دكانه أو بيته) إذ يراد كله: الأرض والبناء.

([6]) أي القسط الشهري.